Urbanisme à La Baule-Escoublac : ce qui s'applique à votre projet

La commune a son propre plan local d'urbanisme : il n'y a pas de PLU intercommunal. Il a été approuvé le 22 février 2013, puis modifié et mis à jour plusieurs fois ; la version publiée sur le Géoportail de l'urbanisme, 44055_PLU_20260115, est en vigueur depuis sa publication du 30 janvier 2026.^[1][2][3]

Sources : pièce « procédure » du PLU, fiche et versions du document sur le Géoportail de l'urbanisme, page de la ville.^{[1][3][10][11]} Le pied de page du règlement écrit porte « Pièce n° 5 » et sa page de garde 4.3 ; le sommaire n'a pas été renuméroté : nous citons la page du fichier, qui coïncide avec la pagination imprimée.

Procédures en cours. La page de la ville annonce la révision du schéma de cohérence territoriale de CAP Atlantique, qui précise l'application de la loi Littoral ; nous n'avons pas trouvé de procédure d'évolution du PLU engagée au 28 octobre 2026. Ce constat ne prouve pas qu'aucune ne l'est : pour chaque dossier, nous vérifions qu'aucune évolution n'a changé la règle.^[10][3]

Règlement écrit du PLU (PDF) · Règlement du PVAP (PDF)

Le règlement découpe la commune en zones urbaines UA à UV, à urbaniser 1AU, agricole A et naturelle N. Dans le site patrimonial remarquable, les secteurs portent un indice SPR1 à SPR3, regroupés sur le Géoportail sous l'intitulé « - SPR ».^[8][12][13]

D'après notre calcul, les zones urbaines couvrent environ 40 % de la commune, les zones agricoles 36 % et les zones naturelles 23 % ; les espaces boisés classés environ 115 ha et les éléments de paysage protégés environ 128 ha.^[13] Les règles des secteurs de maisons sont dans les guides maison dans la pinède et maison à Escoublac, et dans le pré-diagnostic.

Le site patrimonial remarquable de La Baule couvre 391 ha et 6 871 constructions, d'après le rapport d'enquête de 2025 ; il comprend trois secteurs : le quartier des villas, le front de mer et les Roches Rouges.^[14][5] La révision du PVAP, prescrite le 8 juin 2018, a été approuvée par le conseil municipal le 19 décembre 2025, après enquête publique et accord du préfet.^[4]

• « L'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoire quel que soit le régime d'autorisation des travaux » : 1 mois pour une déclaration, 2 mois pour un permis.^[5]
• Le plan classe chaque immeuble : bâti protégé, à conserver ; bâti non protégé, qui peut être amélioré, démoli ou remplacé ; il repère aussi les séquences, les clôtures, les jardins et les arbres remarquables.^[5][15]
• Tous les arbres du SPR sont protégés, quelle que soit leur espèce.^[5]

Lire le guide du site patrimonial remarquable · Lire le guide des villas

La base Mérimée ne compte qu'une notice à La Baule-Escoublac : le phare de la Banche, inscrit le 2 décembre 2011, en mer.^[17] Les abords de trois monuments des communes voisines touchent la commune ; hors du SPR, ils couvrent surtout des zones agricoles et naturelles, et une petite partie du secteur UBc à l'est.^[18][6]

Surfaces d'après notre calcul sur la couche des servitudes du Géoportail ; dans le SPR, c'est le régime du SPR qui s'applique.^[6][19]

La loi Littoral. L'urbanisation ne s'étend qu'en continuité des agglomérations ; hors des espaces urbanisés, la bande des 100 m est inconstructible ; les hameaux en zone UG et les maisons isolées en Ah et Nh n'évoluent qu'à la marge.^[20][21][8] Lire le guide de la loi Littoral

Le PPRL. Approuvé le 13 juillet 2016 pour huit communes, il fixe la cote de conception à Xynthia + 60 cm, interdit les sous-sols et limite l'emprise cumulée à la moitié de la partie submersible du terrain dans les zones bleues ; d'après notre calcul, son enveloppe de submersion couvre environ 114 ha de la commune et celle d'érosion environ 16 ha, presque entièrement sur la plage.^[7][6] Lire le guide de la submersion marine

Autres risques. Géorisques recense à la commune la remontée de nappe, les mouvements de terrain, les argiles (aléa modéré), le radon (potentiel de classe 3) et une sismicité modérée ; un secteur d'information sur les sols couvre l'ancienne usine à gaz.^[22][23][11]

• Clôtures : déclaration préalable pour toutes, sauf usage agricole (délibération du 22 février 2013).^[8]
• Démolition : permis de démolir sur tout le territoire (même délibération).^[8]
• Arbres : dans le SPR, tailles, élagages et abattages soumis à autorisation ; ailleurs, déclaration dans les espaces boisés classés et pour les éléments de paysage repérés.^[5][8]
• Meublés de tourisme : autorisation de changement d'usage pour louer un logement qui n'est pas la résidence principale, depuis le 1^er juillet 2025.^[24]
• Ravalement : déclaration, même à l'identique, dans le SPR.^[25]

En zone urbaine d'un PLU, un agrandissement ou une surélévation relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, et du permis de construire au-delà ; le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² si la surface totale dépasse ensuite 150 m².^[26] En zone agricole ou naturelle, il commence au-delà de 20 m².^[27] Dans le SPR, une construction neuve de 20 m² au plus demande une déclaration dès le premier mètre carré.^[28]

Le recours à l'architecte est obligatoire pour un permis de construire quand la surface de plancher dépasse 150 m² ; il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.^[29]

La taxe se calcule sur une valeur forfaitaire de 892 € par m² hors Île-de-France en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale, dont les résidences secondaires ne bénéficient pas.^[30][31] Nous n'avons trouvé le taux communal dans aucune des 27 pièces du PLU publiées sur le Géoportail, ni sur le site de la ville : le simulateur officiel donne le montant de votre projet.^[32] Lire le guide de la taxe

La ville renvoie au guichet unique des autorisations d'urbanisme de CAP Atlantique ; les personnes morales doivent y déposer en ligne, et les particuliers le peuvent depuis le 1^er janvier 2022.^[9][33] Le service urbanisme est à l'hôtel de ville, 7 avenue Olivier-Guichard.^[9]

Guichet unique des autorisations d'urbanisme de CAP Atlantique

Délais d'instruction de droit commun, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison, 3 mois pour les autres permis ; un mois de plus dans le site patrimonial remarquable.^[34][35][36]

16 912 habitants (population municipale de référence au 1^er janvier 2026).^[37] En 2023, la commune compte 24 237 logements, dont 59,4 % de résidences secondaires et logements occasionnels ; 58 % sont des appartements, 40 % des maisons ; 71,1 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.^[38]

Les projets se partagent entre les villas de la pinède, où jouent le PVAP, les arbres et parfois la cote Xynthia, les maisons d'Escoublac et du Guézy, soumises au seul PLU, et les copropriétés du front de mer.