Le permis de construire à La Baule

Le permis concerne la construction d'un bâtiment de plus de 20 m² ou des « travaux importants » sur une construction existante.^[3]

• Zone agricole ou naturelle. Au-delà de 20 m² créés ; à La Baule, les zones A et N couvrent près de 60 % de la commune, d'après notre calcul, avec les maisons isolées des secteurs Ah et Nh.^[2][7]
• Changement de destination avec modification de la façade ou de la structure porteuse.^[8]
• Construction détachée, comme une annexe ou un garage : au-delà de 20 m² ; le PVAP limite l'annexe à 30 m² d'emprise et 20 m² de surface de plancher.^[9][10]
• Démolition liée au projet : la demande de permis peut valoir permis de démolir, exigé dans toute la commune.^[11][12]

Un particulier qui construit pour lui-même peut se passer d'architecte tant que la surface de plancher reste sous le seuil ; au-delà de 150 m² après travaux, « le recours à un architecte est obligatoire ». Une personne morale, comme une société civile immobilière, doit y recourir pour tout projet soumis à permis.^[6]

Pour une maison individuelle et ses annexes, le formulaire est le cerfa n° 13406*17 ; pour les autres projets, le cerfa n° 13409*17.^[13][14] Les pièces PCMI1 à PCMI8 sont obligatoires pour tous les dossiers ; le bordereau est exhaustif.^[15]

S'y ajoutent selon le cas l'attestation RE2020 pour une extension et la notice des matériaux dans le site patrimonial remarquable.^[15][16] Dans une zone du PPRL où les locaux à sommeil sont encadrés, les plans d'aménagement intérieur peuvent être exigés ; dans le SPR, le plan de masse montre les arbres et leur zone de 4 m.^[17][10]

Une extension ou une surélévation est une « partie nouvelle » au sens de la réglementation environnementale : moins de 50 m² de surface de référence, des exigences de moyens ; de 50 à moins de 80 m², des exigences allégées ; à partir de 80 m², la RE2020 complète, sur la seule partie nouvelle.^[18][19] Au dépôt du permis, le maître d'ouvrage joint l'attestation de prise en compte ; à l'achèvement, une seconde attestation est établie par un professionnel habilité.^[20][21]

Le dépôt se fait sur le guichet unique de CAP Atlantique, en ligne.^[28] Dans le SPR, le PVAP rappelle que l'accord de l'ABF « est obligatoire quel que soit le régime d'autorisation des travaux » (règlement du PVAP, p. 10, vérifié le 28 octobre 2026).^[10] Le récolement des travaux est obligatoire dans le SPR comme dans le périmètre du PPRL : la mairie dispose alors de 5 mois pour contester la conformité.^[24][23]

Le refus doit mentionner l'intégralité de ses motifs.^[29] Vous disposez de 1 mois pour un recours gracieux et de 2 mois pour saisir le tribunal administratif ; le recours gracieux ne prolonge plus ce second délai.^[3][30] Si le refus repose sur un avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France, un recours administratif préalable est obligatoire avant le juge ; le PVAP prévoit que la commission locale du site patrimonial remarquable peut être consultée sur ces recours.^[3][10]

Depuis la loi du 26 novembre 2025, l'urgence est présumée pour un référé-suspension contre un refus de permis, et l'administration ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de refus 2 mois après l'enregistrement du recours.^[31]