En zone urbaine du PLU, une extension de plus de 5 m² et d'au plus 40 m² relève de la déclaration préalable, au-delà du permis de construire ; au-delà de 20 m², le permis redevient obligatoire si la surface de plancher totale dépasse ensuite 150 m².[1][2] En zone agricole ou naturelle, dont les secteurs Ah et Nh, le permis commence au-delà de 20 m² et le PLU limite l'extension à 20 % d'emprise au sol.[2][3] L'emprise au sol est de 35 % en UD, 40 % en UBa, et 65 % des surfaces libres restent en pleine terre ; dans le site patrimonial remarquable, le PVAP fixe en plus l'aspect et la hauteur.[3][4]
Quelle autorisation pour votre extension
Les seuils se lisent sur la surface créée, surface de plancher ou emprise au sol. Ils dépendent de la zone : la plupart des maisons de La Baule sont en zone urbaine, mais celles des hameaux en Ah ou Nh sont en zone agricole ou naturelle.[1][2][5]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change, ce qui est presque toujours le cas dans le SPR
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
- 40 m²Permis de construire
Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).[1][2]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Permis de construire
Hors des zones urbaines d'un PLU, le permis est exigé dès que les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.[2][1]
[2]« a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; […] »
| Maison avant travaux | Extension | Total après | Autorisation | Architecte |
|---|---|---|---|---|
| 90 m² | 18 m² | 108 m² | Déclaration préalable | Non obligatoire |
| 120 m² | 35 m² | 155 m² | Permis de construire | Obligatoire |
| 100 m² | 45 m² | 145 m² | Permis de construire | Non obligatoire |
Calculs faits d'après les seuils des fiches officielles.[1][6] Une extension accolée modifie en général l'aspect extérieur, ce qui suffit à exiger une déclaration, même sous 5 m².[1][7]
Les règles du PLU à La Baule
L'autorisation n'est accordée que si l'extension respecte le règlement du secteur.[3]
| Secteur | Emprise au sol, pleine terre | Hauteur | Implantation |
|---|---|---|---|
| UD - SPR La pinède, secteurs des villas dans le site patrimonial remarquable (UD SPR1 et SPR2 ; UD SPR3, aux Roches Rouges : emprise de 60 %, alignement ou retrait de 2 m, 5 m des limites, p. 73 et 76) | 35 % pour l'habitation, dont 5 % ou 30 m² pour les annexes (p. 76) ; 65 % au moins des surfaces hors emprise de la construction principale en pleine terre, un arbre de haute tige par tranche entamée de 100 m², ratio maintenu en cas de division (p. 84) ; au PVAP, plus contraignant, un arbre identitaire par tranche entamée de 80 m² de parcelle non construite (PVAP p. 72) | Règlement du PVAP, secteur 1 « quartier des villas » : 7 m à l'égout et R+1+combles pour un toit en pente, 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m pour un toit-terrasse, sauf sous-secteurs 1-1 à 1-6 (PVAP p. 46-48). Les secteurs UD SPR2 (front de mer) et UD SPR3 (Roches Rouges) suivent les secteurs 2 et 3 du PVAP (p. 77) | 4 m de l'alignement, puis bande de constructibilité de 20 m, piscines et terrasses exceptées (p. 73) ; retrait de 3 m des limites latérales, ou sur une limite au plus : accolé au voisin sur ¾ du linéaire, ou 3,50 m de haut et 10 m de long sur la limite (p. 74-75) |
| UD Secteurs des villas, hors site patrimonial remarquable | 35 % pour l'habitation, dont 5 % ou 30 m² pour les annexes (p. 76) ; 65 % des surfaces hors emprise de la construction principale en pleine terre, un arbre de haute tige par tranche entamée de 80 m² (p. 84) | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m (p. 77) | 4 m de l'alignement (p. 72-73) ; 3 m des limites latérales, ou sur une limite au plus, dans les mêmes conditions qu'en UD - SPR (p. 74-75) |
| UBa - SPR Pavillonnaire, dans le secteur 1 du site patrimonial remarquable | 35 %, dont 5 % pour les annexes (p. 45) ; 65 % de pleine terre hors emprise de la construction principale, un arbre par tranche entamée de 100 m² (p. 52) | Règlement du PVAP, secteur 1 « quartier des villas » : 7 m à l'égout et R+1+combles pour un toit en pente, 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m pour un toit-terrasse, sauf sous-secteurs 1-1 à 1-6 (PVAP p. 46-48) (p. 45) | 5 m de l'alignement et bande de constructibilité de 20 m (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une ou plusieurs limites latérales (p. 43) |
| UBa Pavillonnaire de densité moyenne : le Guézy, Escoublac, Beslon-Floralies | 40 %, dont 5 % pour les annexes (p. 45) ; 65 % de pleine terre hors emprise de la construction principale, un arbre par tranche entamée de 100 m² (p. 52) | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m (p. 46) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une ou plusieurs limites latérales, accolé au voisin sur ¾ du linéaire ou 3,50 m de haut et 10 m de long (p. 43) |
| UBc Pavillonnaire peu dense, en limite des zones rurales | 40 %, dont 5 % pour les annexes (p. 45) ; 65 % de pleine terre, un arbre par tranche entamée de 100 m² (p. 52) | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère (p. 46) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une limite latérale au plus (p. 43) |
| UBd Pavillonnaire peu dense du coteau de Tréméac | 30 %, dont 5 % pour les annexes (p. 45) | 3,50 m à l'égout et R+combles, ou 6,50 m à l'acrotère et R+attique (p. 46-47) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait des limites latérales, 3 m au moins (p. 43) |
| UAd Bourg d'Escoublac et partie du centre du Guézy | 45 % pour l'habitation, 60 % avec commerce, bureau, artisanat ou hôtel (p. 26) ; 30 % des surfaces hors emprise de la construction principale en pleine terre (p. 33) | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère (p. 28) | Façade sur rue à 5 m de l'alignement, entre 0 et 5 m avenues Bertho et Jean-Sohier (p. 21) ; en retrait de 3 m, ou sur la limite contre un voisin bâti ou avec 3,50 m de haut (p. 24) |
| UG Hameaux constitués, sans extension de l'urbanisation au sens de la loi Littoral | 20 % (p. 101) | 4 m à l'égout et R+combles (p. 101) | 5 m de la voie (p. 99) ; 4 m des limites pour une construction nouvelle, aucune construction autre qu'une annexe dans les zones non aedificandi du plan (p. 99) |
Règlement écrit du PLU, modification n° 3 du 28 juillet 2023, et règlement du PVAP révisé le 19 décembre 2025, lu le 28 octobre 2026 ; pages entre parenthèses.[3][4] Dans le site patrimonial remarquable, l'aspect, les hauteurs et les plantations relèvent du PVAP ; en cas de règles différentes, la plus contraignante s'applique.[3][4]
- Une maison non conforme. Quand une construction existante ne respecte pas le PLU, une autorisation n'est accordée que pour des travaux qui améliorent sa conformité ou qui sont sans effet à son égard (règlement du PLU, p. 8-9, vérifié le 28 octobre 2026). En UD et en UB, une extension peut toutefois se faire dans le prolongement d'une maison mal implantée, dans les conditions du règlement (règlement du PLU, p. 42-44, 74-75, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- Deux volumes au plus. Hors du SPR, en UD et en UB, une maison existante à l'approbation du PLU reçoit au plus deux nouveaux volumes, dont un seul à l'avant ou sur les côtés ; l'extension reprend la logique de la maison ou affiche un parti contemporain avec un volume de transition (règlement du PLU, p. 49, 80, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- La pleine terre. Un sol où les racines « puissent s'enfoncer sans limite » ; les revêtements perméables ne comptent que pour 25 % de la surface exigée (règlement du PLU, p. 10-11, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
- Le stationnement. Aucune place supplémentaire pour l'extension d'une maison, sauf création d'un logement (règlement du PLU, p. 50, 82, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Dans le site patrimonial remarquable
Le PVAP traite toute extension comme une construction neuve. Elle présente « un aspect harmonieux avec l'édifice existant, soit en utilisant les mêmes éléments architecturaux, soit en exprimant leur complémentarité ou leur différence », contemporaine ou dans la typologie de la villa, avec « le plus grand soin » pour la jonction (règlement du PVAP, p. 41-43, vérifié le 28 octobre 2026).[4]
- Sur une villa protégée, l'extension ne doit effacer ni l'équerre des villas en « L », ni la symétrie d'une façade, ni la silhouette d'une villa néo-bretonne ou néo-basque ; elle peut être refusée sur un édifice conçu comme un « objet fini » (règlement du PVAP, p. 42-43, vérifié le 28 octobre 2026).
- Jardins d'hiver et verrières : verre et métal, un tiers de la façade au plus (règlement du PVAP, p. 42-43, vérifié le 28 octobre 2026).
- Les arbres : aucun travail à moins de 4 m, un arbre abattu remplacé ; les jardins et espaces libres protégés au plan restent inconstructibles (règlement du PVAP, p. 72-77, vérifié le 28 octobre 2026).[4][8]
Submersion, sol et énergie
En zone de submersion. Dans une zone bleue ou violette du PPRL, l'extension d'une maison peut atteindre la plus grande de deux surfaces : 30 % de l'emprise existante, ou ce qui porte l'emprise cumulée à la moitié de la partie submersible du terrain ; ses niveaux sont au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm, sauf impossibilité justifiée, sans sous-sol. En zone rouge R, 25 m² d'emprise au plus.[11] Voir le guide de la submersion marine.
Le sol. Toute fouille ou tout sous-sol demande une étude piézométrique, et les eaux pluviales sont gérées sur le terrain.[3]
RE2020. Une extension est soumise à la réglementation environnementale sur sa seule partie nouvelle : moins de 50 m², des exigences de moyens, élément par élément ; de 50 à moins de 80 m², des exigences allégées ; à partir de 80 m², la RE2020 complète.[12][13] L'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant le début des travaux.[14]
Cas type : 25 m² en zone UBa
- Emprise maximale (40 %)
- 240 m²
- Emprise après extension
- 130 + 25 = 155 m² : conforme
- Pleine terre exigée (65 % de 600 − 155)
- 290 m² au moins
- Surface de plancher après travaux
- 110 + 25 = 135 m² : déclaration préalable
- Prix du dossier
- 900 € + 5 m² × 35 € = 1 075 €
Cas type calculé d'après les articles UB 9 et UB 13 (p. 45 et 52) et la grille de prix ; le supplément s'applique aux mètres carrés au-delà de 20 m². En UD - SPR, la même extension demanderait en plus l'accord de l'ABF.[3][9]
Questions fréquentes
Une extension de 30 m² à La Baule demande-t-elle un permis ?
L'architecte est-il obligatoire pour une extension ?
Peut-on construire en limite de propriété ?
Faut-il une étude thermique pour une petite extension ?
Sous 50 m² de surface de référence, la RE2020 impose des exigences de moyens, élément par élément, sans calcul complet.[12]
Voir aussi
Maison dans la pinède (zone UD)
35 % d'emprise, 65 % de pleine terre, une bande constructible de 20 m et des arbres à garder : les règles de la zone UD.
Maison à Escoublac et au Guézy (zone UB)
Hors du SPR, le PLU fixe seul l'aspect : 40 % d'emprise, retrait de 5 m, deux volumes ajoutés au plus, clôtures à claire-voie.
Véranda et jardin d'hiver
Un tiers de la façade au plus, verre et métal, plutôt côté jardin : la véranda dans le site patrimonial remarquable de La Baule.
Taxe d'aménagement
892 €/m² en 2026, abattement réservé à la résidence principale, taux voté par la commune : la taxe d'un projet à La Baule.
Sources consultées (15)
- [1]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PLU de La Baule-Escoublac, règlement écrit (pièce n° 4.3), pages du fichier PDF citées entre parenthèses, modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription-surf, info-surf du document DU_44055 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93, commune de 2 657 ha). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]Code de l'urbanisme, article R*421-17, version en vigueur depuis le 22 février 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561259. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PVAP de La Baule-Escoublac, plans réglementaires et plans des typologies (secteurs ouest, centre et est), annexés au PLU, révision du 19 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Code de l'urbanisme, article R423-24, version en vigueur depuis le 17 avril 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053903312. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]Plan de prévention des risques littoraux de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire, règlement (version approuvée, juin 2016), annexé au PLU par l'arrêté du maire n° 109 du 16 mai 2017 (pages du règlement citées), approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017 ; pièce scannée, lue par reconnaissance de caractères. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [12]Ministère chargé du logement (DHUP), fiche d'application RE2020 « Extension nouvelle d'un bâtiment existant et construction de petite surface », version 1.1 du 15 avril 2025. rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/20250415_fiche_ap…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments, art. 50-3 (version consolidée reproduite par AIDA-INERIS), modifié en dernier lieu par l'arrêté du 18 mars 2026. aida.ineris.fr/reglementation/arrete-040821-relatif-exigences-performa…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [14]service-public.fr, fiche F2032 « Assurance dommages-ouvrage », vérifiée le 17 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2032. Consulté le 23 octobre 2026.
- [15]service-public.fr, fiche F76 « Création d'une ouverture ou d'une vue chez le voisin » (cite C. civ. art. 675 à 680), vérifiée le 20 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F76. Consulté le 23 octobre 2026.
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