Construire ou agrandir une maison dans la pinède (zone UD)
Les villas de La Baule sont dans la zone UD du PLU, et presque toutes dans le site patrimonial remarquable : le PLU fixe les surfaces, le PVAP l'aspect, la hauteur et les arbres.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Dans la zone UD, l'emprise au sol des constructions destinées à l'habitation ne peut excéder 35 % du terrain, et 65 % au moins des surfaces non occupées par la construction principale restent en pleine terre, plantées d'un arbre de haute tige par tranche de 100 m² dans le site patrimonial remarquable, de 80 m² ailleurs.[1] Dans le SPR, les constructions se tiennent dans une bande de 20 m au-delà du retrait de 4 m sur la rue, et la hauteur est celle du PVAP : 7 m à l'égout et R+1+combles dans le quartier des villas.[1][2]
La zone UD et ses secteurs
Le règlement découpe la zone UD en trois secteurs du site patrimonial remarquable : « UD SPR1, qui correspond au secteur 1 du SPR, « la pinède » », UD SPR2 pour « quelques parcelles situées dans le secteur 2 », le front de mer, et UD SPR3 pour les Roches Rouges (p. 67).[1] Le Géoportail de l'urbanisme les regroupe sous l'intitulé « UD - SPR » : d'après notre calcul, 281 ha, soit environ 10,6 % de la commune. La zone UD hors SPR couvre 57 ha, en franges du périmètre.[3]
Le PVAP le dit : son « objet principal [est] de préserver les caractéristiques du tissu urbain de la cité jardin, constitué principalement de maisons implantées majoritairement isolément sur des parcelles de jardin. C'est cette forme d'occupation du sol qui a permis le maintien du couvert boisé » (règlement du PVAP, p. 46, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Les règles chiffrées
| Règle | UD - SPR (UD SPR1, la pinède) | UD hors SPR | Page |
|---|---|---|---|
| Emprise au sol, habitation | 35 %, dont 5 % ou 30 m² pour les annexes | 35 %, dont 5 % ou 30 m² pour les annexes | 76 |
| Pleine terre | 65 % au moins des surfaces hors emprise de la construction principale, un arbre de haute tige par tranche entamée de 100 m² ; ratio maintenu sur le terrain d'origine en cas de division | 65 %, un arbre de haute tige par tranche entamée de 80 m² | 84 |
| Retrait sur la rue | 4 m, puis bande de constructibilité de 20 m, sauf piscines et terrasses | 4 m | 72-73 |
| Limites latérales | Retrait de 3 m, ou sur une limite au plus : accolé au voisin sur ¾ du linéaire, ou 3,50 m de haut et 10 m de long sur la limite | Même règle | 74-75 |
| Autres limites | 3 m, sauf annexes | 3 m | 75 |
| Entre deux constructions | 6 m (hors piscine) ; annexe à la moitié de sa hauteur | Même règle | 76 |
| Hauteur | PVAP, secteur 1 : 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère | 77 ; PVAP 46 |
| Annexes | 3,50 m de haut ; dans les marges de retrait si aucun arbre ni haie n'est supprimé | Même règle | 75, 77 |
(règlement du PLU, p. 72 à 84, vérifié le 28 octobre 2026) Le débord de toit n'est pas compté dans le retrait aux limites, « afin de préserver la qualité de l'architecture balnéaire » (p. 74).[1]
La pleine terre se cumule avec les règles du PVAP sur le couvert végétal : les surfaces libres restent en « pleine terre non minéralisée » plantée sur au moins la moitié de leur emprise, et « tout aménagement de parcelle » prévoit un arbre identitaire par tranche entamée de 80 m² de parcelle non construite (règlement du PVAP, p. 72, vérifié le 28 octobre 2026). En cas de différence, la règle la plus contraignante s'applique.[2]
Dans le quartier des villas, le PVAP fixe d'autres hauteurs pour six sous-secteurs : jusqu'à 16 m à l'égout le long de l'avenue Lajarrige et de la place des Palmiers, 10 m avenue du Général-de-Gaulle, la hauteur existante quai des Salinières (règlement du PVAP, p. 47-48, vérifié le 28 octobre 2026).[2] Le secteur UBa - SPR suit les mêmes règles de hauteur, avec 35 % d'emprise et un retrait de 5 m.[1]
Les arbres : la règle qui décide souvent
Dans tout le SPR, aucun travail n'est admis à moins de 4 m d'un arbre, hors aménagements autorisés ; pendant le chantier, chaque arbre est protégé par une clôture pleine à 4 m du tronc, et les arbres des voisins sont pris en compte ; tout arbre abattu est remplacé sur le terrain par un sujet d'au moins 1,20 m (règlement du PVAP, p. 72-73, vérifié le 28 octobre 2026).[2] Hors SPR, le PLU impose aussi un retrait de 4 m aux essences de son annexe 2 (règlement du PLU, p. 84, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
Le PLU en tire les conséquences : en UD - SPR, en cas de démolition-reconstruction, l'implantation peut sortir de la bande de 20 m si elle reprend l'emprise démolie et protège des arbres de qualité ; un garage peut se placer à l'alignement ou à l'arrière « dès lors qu'aucun arbre de haute tige n'est supprimé » (règlement du PLU, p. 73-74, vérifié le 28 octobre 2026).[1] Le guide des arbres détaille l'abattage et les espaces boisés classés.
Stationnement, eaux pluviales, terrassements
- Stationnement. Aucune place supplémentaire pour l'extension d'une construction existante, sauf création de logements. Pour une construction neuve ou un logement de plus : une place par tranche de 50 m² de surface de plancher, et deux places par logement, dont une couverte, pour un permis de maison individuelle ; places de 5 × 2,50 m (p. 82-83). En UD SPR1, l'obligation peut être levée si les arbres ou la dune l'empêchent, « dans le cadre d'une impossibilité avérée et justifiée » (p. 83).[1]
- Eaux pluviales. « Totalement gérées à la parcelle par infiltration ou rétention-régulation » (p. 71).[1]
- Sous-sol, terrassement. Une étude piézométrique est demandée pour tous travaux de terrassement et en sous-sol, et les eaux de nappe pompées ne vont ni au réseau ni sur la voirie (p. 71) ; les exhaussements sont limités à 0,80 m (p. 68).[1] Sur une dune repérée au PVAP, les décaissés pour un garage en sous-sol ou une cour anglaise sont interdits (règlement du PVAP, p. 78, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
- Submersion. Une partie de la zone UD, dans l'ouest de la commune, entre le port et la mairie, est dans l'enveloppe du PPRL, d'après notre calcul : la hauteur s'y mesure depuis le terrain rehaussé de la cote Xynthia, dans la limite de 1 m (p. 77).[1][4] Voir le guide de la submersion marine.
Cas type : agrandir une villa de 30 m² en UD - SPR
- Emprise maximale (35 %)
- 280 m²
- Emprise après extension
- 150 + 30 = 180 m² : conforme
- Surfaces hors emprise de la construction principale
- 800 − 180 = 620 m²
- Pleine terre exigée (65 %)
- 403 m² au moins
- Surface de plancher après travaux
- 120 + 30 = 150 m² : déclaration préalable
- Prix du dossier
- 900 € + 10 m² × 35 € = 1 250 €
Calcul de principe d'après les articles UD 9 et UD 13 (p. 76 et 84). À 151 m² après travaux, le projet passerait au permis de construire : 2 150 €.[1][5]
Que la villa n'est pas protégée, que l'extension ne touche ni un « espace libre à dominante végétale » ni un « parc ou jardin de pleine terre » protégés, et qu'aucun arbre n'est à moins de 4 m du chantier. Une véranda ou un jardin d'hiver ne dépasse pas le tiers de la façade.[2][6]
Questions fréquentes
Une piscine compte-t-elle dans la bande de 20 m ?
Peut-on diviser son terrain en zone UD ?
Les règles s'appliquent à chaque terrain issu de la division, et en UD - SPR le ratio de pleine terre doit aussi être maintenu pour le terrain d'origine.[1] Une opération sous forme de permis valant division ou de permis d'aménager doit prévoir au moins 30 % de logements locatifs sociaux et 20 % d'accession aidée.[1]
Voir aussi
Villas balnéaires
Menuiseries en bois, volets, toitures, vérandas au tiers de la façade : les règles du PVAP pour une villa, protégée ou non.
Arbres, pinède et espaces boisés classés
Dans le SPR, chaque arbre compte ; hors SPR, espaces boisés classés et éléments de paysage : ce qu'il faut demander avant de couper.
Extension
Déclaration jusqu'à 40 m² en zone urbaine, 20 m² en Ah et Nh ; emprise, pleine terre, deux volumes ajoutés au plus, SPR et PPRL.
Site patrimonial remarquable (PVAP)
391 ha, trois secteurs, l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France : ce que le PVAP révisé change pour vos travaux.
Sources consultées (7)
- [1]PLU de La Baule-Escoublac, règlement écrit (pièce n° 4.3), pages du fichier PDF citées entre parenthèses, modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription-surf, info-surf du document DU_44055 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93, commune de 2 657 ha). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Géoportail de l'urbanisme, flux des servitudes d'utilité publique : AC4bis « PVAP du SPR de La Baule-Escoublac » (partition 214400558_SUP_44055_AC4bis), AC4, AC1 et PM1 intersectés avec la commune (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). data.geopf.fr/wfs/ows?SERVICE=WFS&VERSION=2.0.0&REQUEST=GetFeature&TYP…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]PVAP de La Baule-Escoublac, plans réglementaires et plans des typologies (secteurs ouest, centre et est), annexés au PLU, révision du 19 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]PLU de La Baule-Escoublac, liste des servitudes d'utilité publique (pièce 5.4.2) : tableau (p. 2) et fiche AC1, monuments des communes voisines (p. 3), dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
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