TrilateralArchitecte à La Baule-Escoublac
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Questions sur les autorisations d'urbanisme à La Baule-Escoublac

Des réponses courtes, avec le texte ou la source qui les fonde.

Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte

Quelle autorisation, quels délais

Venez-vous voir le projet sur place ?

Oui, gratuitement, à La Baule et dans un rayon de 30 km autour : Pornichet, Le Pouliguen, Guérande, Batz-sur-Mer, Le Croisic, Saint-Nazaire et les communes voisines. Le devis est gratuit lui aussi. La visite sert à comprendre la maison, le terrain et ce que vous voulez faire ; elle ne remplace pas un relevé de géomètre, et le dossier reste établi à partir des plans, cotes et informations que vous fournissez.

L'architecte connaît-il La Baule ?

Oui. Quentin Piepszownik passe ses vacances et ses week-ends à La Baule depuis sa naissance, près de cinq mois par an, et il y est désormais installé. Il conçoit, vérifie et signe lui-même chaque dossier déposé à La Baule-Escoublac.

Quel PLU s'applique à La Baule ?

Le plan local d'urbanisme de la commune, approuvé le 22 février 2013 et modifié en dernier lieu le 28 juillet 2023 ; la version publiée en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme est celle du 15 janvier 2026, qui annexe le PVAP révisé du site patrimonial remarquable.[1][2]

Ma maison est-elle dans le site patrimonial remarquable ?

Le SPR couvre environ 390 ha : la pinède, le front de mer et les Roches Rouges. Le pré-diagnostic l'indique pour votre adresse, avec la servitude AC4 ; sur le Géoportail, les secteurs du PLU concernés portent la mention « - SPR ».[3][4][5] Le plan du PVAP dit ensuite si votre maison est protégée.[6]

Combien de temps dure l'instruction ?

À partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis.[7][8] Dans le site patrimonial remarquable et les abords, un mois de plus : 2 mois, 3 mois et 4 mois.[9]

Ce qui est propre à La Baule

Déclaration préalable ou permis de construire pour une extension à La Baule ?

Pour une maison en zone urbaine du PLU, la déclaration préalable vaut jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher créés, le permis au-delà ; le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² si la surface totale dépasse ensuite 150 m².[10]

Pour une maison isolée en zone agricole ou naturelle, dans un secteur Ah ou Nh, le permis commence au-delà de 20 m², et le PLU limite l'extension à 20 % d'emprise au sol.[11][12]

Faut-il obligatoirement un architecte ?

Pour un permis de construire, oui lorsque la surface de plancher dépasse 150 m² après travaux ; une personne morale, une SCI par exemple, doit y recourir pour tout permis. Pour une déclaration préalable, jamais.[13]

Dans le site patrimonial remarquable, où l'Architecte des Bâtiments de France donne son accord sur chaque dossier, un projet conçu d'après le PVAP reste le moyen le plus sûr d'être accepté.[14]

Où se dépose le dossier ?

Sur le guichet unique des autorisations d'urbanisme de CAP Atlantique, auquel renvoie la ville ; les personnes morales doivent y déposer en ligne.[15]

Faut-il une autorisation pour une clôture ou une démolition ?

Oui : à La Baule, toutes les clôtures sauf agricoles sont soumises à déclaration préalable, et toutes les démolitions à permis de démolir, par délibération du 22 février 2013.[12]

Puis-je abattre ou élaguer un pin ?

Dans le site patrimonial remarquable, l'abattage, l'élagage et même l'enlèvement du bois mort demandent une autorisation ; l'abattage n'est admis que pour des raisons sanitaires, la proximité de câbles ou un arbre qui endommage les maçonneries, et l'arbre est remplacé.[14] Hors SPR, une déclaration est exigée dans un espace boisé classé.[16]

Mon terrain est-il en zone de submersion ?

Le pré-diagnostic interroge Géorisques et la servitude PM1 du Géoportail, qui publie l'enveloppe du PPRL ; d'après notre calcul, elle couvre environ 114 ha de la commune, surtout à l'ouest de la mairie.[17][4] La zone exacte et la cote de référence se lisent sur la carte réglementaire du PPRL, annexée au PLU.[18]

Peut-on construire une piscine dans la pinède ?

Oui, avec une déclaration préalable jusqu'à 100 m² de bassin dans le SPR ; pas dans un jardin « de devant » protégé au PVAP, et dans 25 % au plus d'un espace libre protégé, à 4 m des arbres.[19][14]

Faut-il une autorisation pour louer ma maison en meublé de tourisme ?

Oui, si ce n'est pas votre résidence principale : depuis le 1er juillet 2025, une autorisation de changement d'usage du maire, de 3 ans, à titre personnel, deux logements par foyer fiscal au plus ; et un numéro d'enregistrement dans tous les cas.[20]

Le dossier, le prix, le contrat

Une résidence secondaire paie-t-elle plus de taxe d'aménagement ?

Elle ne bénéficie pas de l'abattement de 50 % sur les 100 premiers m², réservé à l'habitation principale : la base est de 892 € par m² au lieu de 446 € en 2026.[21][22]

Une surélévation est-elle possible sur une maison mal implantée ?

Depuis la loi du 26 novembre 2025, une surélévation ne peut pas être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect.[23] La hauteur reste à respecter, et une villa protégée au PVAP ne peut pas être surélevée, sauf restitution d'un état d'origine.[14]

Combien coûte le dossier d'une extension de 25 m² ?

En déclaration préalable, conception comprise : 900 € jusqu'à 20 m², plus 5 m² × 35 € = 175 €, soit 1 075 €. Si l'extension relève du permis de construire : 1 800 € + 175 €, soit 1 975 €. La page Tarifs calcule le prix de votre projet.

Faites-vous le relevé de ma maison ?

Non. L'architecte vient voir votre projet gratuitement, mais cette visite n'est pas un relevé : nous ne réalisons ni relevé ni métré ; le dossier est établi à partir des plans, cotes et informations que vous fournissez. Pour une construction en zone de submersion, l'altitude du terrain compte : un relevé de géomètre est alors utile.

Je n'ai ni plans ni relevé de géomètre : que faites-vous ?

Nous partons du plan cadastral pour le plan de situation et le plan de masse, complété de vos cotes et de vos photos. Le cadastre ne fixe pas les limites de propriété : seul un bornage les fixe « officiellement et définitivement ». Si une règle se joue à quelques dizaines de centimètres, comme le retrait de 3 m sur une limite ou la bande de 20 m, un relevé ou un bornage par un géomètre-expert s'impose avant le dépôt.[24]

Les demandes de pièces de la mairie sont-elles facturées ?

Non. Les réponses aux demandes de pièces complémentaires et le suivi du dossier sont compris dans le forfait, sauf lorsqu'elles demandent l'intervention d'un autre spécialiste (étude de sol, expertise d'un arbre, bureau d'études).

Le prix peut-il changer en cours de mission ?

Le forfait est ferme pour le projet décrit au devis. Si vous modifiez le projet en cours de route (surface, nature des travaux), la modification est chiffrée et validée avec vous avant d'être réalisée.

Sources

Sources consultées (24)