Surface de plancher, emprise au sol, pleine terre : comment les compter

D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme et la fiche officielle.^[2][3][1] Le PLU de La Baule ne donne pas de définition propre de l'emprise au sol : celle du code s'applique.^[4]

1. de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2. des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
3. des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4. des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
5. des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
6. des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
7. des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
8. de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.^[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte ; le PLU de La Baule l'utilise aussi pour le stationnement, une place par tranche entamée de 50 m².^[1][5][4]

Le code définit l'emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.^[3] Elle sert aux seuils de déclaration et de permis, et aux pourcentages du PLU : 35 % en UD, 40 % en UBa, 45 % en UAd.^[4]

Dans le PPRL, l'emprise au sol compte deux fois : elle se cumule sur la partie submersible du terrain, sans dépasser la moitié de celle-ci en zone bleue ou violette, y compris par projets successifs.^[7]

Le PLU définit la pleine terre par ses fonctions : un sol non artificialisé où « les racines des arbres puissent s'enfoncer sans limite dans le sol afin de répondre à un enjeu de maintien de la dune et du couvert arboré », où l'eau de pluie s'infiltre et où le couvert végétal se développe (règlement du PLU, p. 10-11, vérifié le 28 octobre 2026).^[4]

• Chaussées drainantes, evergreen, pelouse artificielle sur de petits secteurs ou autres revêtements perméables sont « tolérés », mais ne comptent que pour 25 % de la surface de pleine terre exigée (règlement du PLU, p. 11, vérifié le 28 octobre 2026).
• En UD et en UB, 65 % des surfaces non occupées par la construction principale restent en pleine terre, avec un arbre de haute tige par tranche entamée de 100 m², ou 80 m² en UD hors SPR (règlement du PLU, p. 52, 84, vérifié le 28 octobre 2026).^[4]
• Une dalle sur un parking enterré n'est pas de la pleine terre ; en UB, le PLU demande de la recouvrir de terre et de la planter sur toute sa surface (règlement du PLU, p. 53, vérifié le 28 octobre 2026).^[4]

« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.^[8] Les surfaces de stationnement closes et les caves sont taxables ; des combles « totalement non aménageables » ne le sont pas.^[8] Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.^[2][8]