Une surélévation suit les seuils d'une extension : en zone urbaine, déclaration préalable jusqu'à 40 m² créés, permis au-delà, ou dès 20 m² si la surface de plancher totale dépasse ensuite 150 m².[1][2] Dans le site patrimonial remarquable, « la surélévation des immeubles ou la modification d'aspect des combles » est interdite sur le bâti protégé, sauf restitution d'un état d'origine (règlement du PVAP, p. 27, vérifié le 28 octobre 2026) ; sur le bâti non protégé, elle s'intègre dans les proportions de l'édifice (règlement du PVAP, p. 43, vérifié le 28 octobre 2026), dans la hauteur du secteur : 7 m à l'égout et R+1+combles dans le quartier des villas (règlement du PVAP, p. 46, vérifié le 28 octobre 2026).[3] Sur le front de mer, sans hauteur portée au plan, aucune surélévation n'est autorisée (règlement du PVAP, p. 55, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Déclaration préalable ou permis
Agrandissement et surélévation suivent les mêmes seuils ; seules comptent les surfaces de plus de 1,80 m sous plafond, et une modification de l'aspect extérieur rend toujours une autorisation nécessaire.[1][2]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change, ce qui est presque toujours le cas dans le SPR
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
- 40 m²Permis de construire
Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).[1][4]
Un étage ajouté fait souvent dépasser 150 m² : le permis et l'architecte deviennent alors obligatoires.[2][5] En zone rouge R du PPRL, une extension par surélévation ne crée pas plus de 25 m² de surface de plancher (règlement du PPRL, p. 17, vérifié le 28 octobre 2026).[6]
Dans le site patrimonial remarquable
| Situation | Règle | Page |
|---|---|---|
| Villa protégée | Surélévation et modification d'aspect des combles interdites, sauf restitution d'un état antérieur conforme à la composition d'origine, analogie avec un bâti de même époque ou amélioration de l'aspect | 27, 43 |
| Villa non protégée | Proportions et volumétrie du bâtiment d'origine ; matériaux et teintes en harmonie ; rythme des ouvertures et lignes de la façade respectés | 43 |
| Secteur 1, quartier des villas | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m ; hauteurs propres aux sous-secteurs 1-1 à 1-6 | 46-48 |
| Secteur 2, front de mer | Hauteur portée au plan dans la bande de 15 m, attique en recul de 5 m ; sans hauteur au plan, aucune surélévation ; pas de toit en pente sur un immeuble de plus de 12 m | 55 |
| Secteur 3, Roches Rouges | R+6+attique au plus ; une extension ne dépasse pas la hauteur de l'immeuble existant | 58 |
| Séquence repérée au plan | Hauteur, égout et bandeaux continus avec les voisins : une intervention qui rompt l'ordonnancement est interdite | 44 |
(règlement du PVAP, p. 27, 43-48, 55, 58, vérifié le 28 octobre 2026)[3][7] La hauteur se mesure depuis le trottoir au droit de la façade, ou depuis le terrain naturel en cas de recul ; au point médian si la pente dépasse 5° (règlement du PVAP, p. 46, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
La hauteur dans les secteurs de maisons
| Secteur | Hauteur | Implantation |
|---|---|---|
| UD - SPR La pinède, secteurs des villas dans le site patrimonial remarquable (UD SPR1 et SPR2 ; UD SPR3, aux Roches Rouges : emprise de 60 %, alignement ou retrait de 2 m, 5 m des limites, p. 73 et 76) | Règlement du PVAP, secteur 1 « quartier des villas » : 7 m à l'égout et R+1+combles pour un toit en pente, 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m pour un toit-terrasse, sauf sous-secteurs 1-1 à 1-6 (PVAP p. 46-48). Les secteurs UD SPR2 (front de mer) et UD SPR3 (Roches Rouges) suivent les secteurs 2 et 3 du PVAP (p. 77) | 4 m de l'alignement, puis bande de constructibilité de 20 m, piscines et terrasses exceptées (p. 73) ; retrait de 3 m des limites latérales, ou sur une limite au plus : accolé au voisin sur ¾ du linéaire, ou 3,50 m de haut et 10 m de long sur la limite (p. 74-75) |
| UD Secteurs des villas, hors site patrimonial remarquable | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m (p. 77) | 4 m de l'alignement (p. 72-73) ; 3 m des limites latérales, ou sur une limite au plus, dans les mêmes conditions qu'en UD - SPR (p. 74-75) |
| UBa - SPR Pavillonnaire, dans le secteur 1 du site patrimonial remarquable | Règlement du PVAP, secteur 1 « quartier des villas » : 7 m à l'égout et R+1+combles pour un toit en pente, 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m pour un toit-terrasse, sauf sous-secteurs 1-1 à 1-6 (PVAP p. 46-48) (p. 45) | 5 m de l'alignement et bande de constructibilité de 20 m (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une ou plusieurs limites latérales (p. 43) |
| UBa Pavillonnaire de densité moyenne : le Guézy, Escoublac, Beslon-Floralies | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère et R+1+attique en retrait de 2 m (p. 46) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une ou plusieurs limites latérales, accolé au voisin sur ¾ du linéaire ou 3,50 m de haut et 10 m de long (p. 43) |
| UBc Pavillonnaire peu dense, en limite des zones rurales | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère (p. 46) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait de 3 m ou sur une limite latérale au plus (p. 43) |
| UBd Pavillonnaire peu dense du coteau de Tréméac | 3,50 m à l'égout et R+combles, ou 6,50 m à l'acrotère et R+attique (p. 46-47) | 5 m de l'alignement (p. 41) ; en retrait des limites latérales, 3 m au moins (p. 43) |
| UAd Bourg d'Escoublac et partie du centre du Guézy | 7 m à l'égout et R+1+combles, ou 10 m à l'acrotère (p. 28) | Façade sur rue à 5 m de l'alignement, entre 0 et 5 m avenues Bertho et Jean-Sohier (p. 21) ; en retrait de 3 m, ou sur la limite contre un voisin bâti ou avec 3,50 m de haut (p. 24) |
| UG Hameaux constitués, sans extension de l'urbanisation au sens de la loi Littoral | 4 m à l'égout et R+combles (p. 101) | 5 m de la voie (p. 99) ; 4 m des limites pour une construction nouvelle, aucune construction autre qu'une annexe dans les zones non aedificandi du plan (p. 99) |
Règlement écrit du PLU, modification n° 3 du 28 juillet 2023, et règlement du PVAP révisé le 19 décembre 2025, lu le 28 octobre 2026 ; pages entre parenthèses.[8][3] Dans le site patrimonial remarquable, l'aspect, les hauteurs et les plantations relèvent du PVAP ; en cas de règles différentes, la plus contraignante s'applique.[8][3]
- Terrain en zone de submersion. La hauteur se mesure depuis le terrain naturel rehaussé de la cote Xynthia, dans la limite d'un mètre (règlement du PLU, p. 45, 77, vérifié le 28 octobre 2026).[8]
- Maison mal implantée. En zone UB, l'extension d'une construction qui ne respecte pas les retraits peut se faire dans son prolongement vertical par rapport à la rue ; sur les limites, dans la limite de la hauteur existante (règlement du PLU, p. 42-44, vérifié le 28 octobre 2026).[8]
- Stationnement. Aucune place supplémentaire tant que la surélévation ne crée pas de logement (règlement du PLU, p. 50, 82, vérifié le 28 octobre 2026).[8]
- Construction non conforme. Depuis le 28 novembre 2025, une surélévation ne peut pas être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur ; la hauteur reste à respecter, et dans le SPR l'accord de l'ABF.[9][10]
Structure, copropriété, voisins
- Structure. Les villas sont souvent en moellons de granit et brique, sur un sol dunaire : un diagnostic des fondations et des murs précède tout étage nouveau. Une étude piézométrique est exigée pour tout terrassement.[8]
- Copropriété. Surélever un immeuble collectif demande une décision de l'assemblée générale ; sur le front de mer, le PVAP veut un projet d'ensemble.[11][3]
- Vues. Une nouvelle fenêtre à l'étage respecte les distances du code civil, 1,90 m en vue droite.[12]
Questions fréquentes
Peut-on surélever une villa protégée ?
Non, sauf pour restituer un état d'origine connu ou par analogie avec un bâti de même époque et de même style, dans l'esprit de l'architecte. Une amélioration de l'aspect est aussi admise, dans le même esprit.[3]
Peut-on ajouter un étage à un immeuble du front de mer ?
Aménager les combles demande-t-il une autorisation ?
Voir aussi
Extension
Déclaration jusqu'à 40 m² en zone urbaine, 20 m² en Ah et Nh ; emprise, pleine terre, deux volumes ajoutés au plus, SPR et PPRL.
Villas balnéaires
Menuiseries en bois, volets, toitures, vérandas au tiers de la façade : les règles du PVAP pour une villa, protégée ou non.
Copropriété et front de mer
Balcons, garde-corps, pare-vues, fenêtres : sur le front de mer, l'assemblée générale d'abord, un projet d'ensemble ensuite.
Fenêtres, façade et toiture
Dans le SPR, même un ravalement à l'identique se déclare ; PVC interdit, châssis de toit de 0,80 × 1,00 m : les règles de La Baule.
Sources consultées (13)
- [1]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]Plan de prévention des risques littoraux de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire, règlement (version approuvée, juin 2016), annexé au PLU par l'arrêté du maire n° 109 du 16 mai 2017 (pages du règlement citées), approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017 ; pièce scannée, lue par reconnaissance de caractères. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]PVAP de La Baule-Escoublac, plans réglementaires et plans des typologies (secteurs ouest, centre et est), annexés au PLU, révision du 19 décembre 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PLU de La Baule-Escoublac, règlement écrit (pièce n° 4.3), pages du fichier PDF citées entre parenthèses, modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Code de l'urbanisme, article L111-35, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052860720. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]service-public.fr, fiche F1107 « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement » (cite loi n° 65-557, art. 9, 25, 26, 42), vérifiée le 18 février 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1107. Consulté le 23 octobre 2026.
- [12]service-public.fr, fiche F76 « Création d'une ouverture ou d'une vue chez le voisin » (cite C. civ. art. 675 à 680), vérifiée le 20 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F76. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]service-public.fr, fiche F36775 « Aménager des combles », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36775. Consulté le 23 octobre 2026.
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