Construire en zone de submersion marine à La Baule (PPRL)
Une partie de La Baule est exposée à la submersion marine et la plage au recul du trait de côte : le plan de prévention des risques littoraux s'impose à chaque projet, en plus du PLU et du PVAP.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Le plan de prévention des risques littoraux (PPRL) de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire couvre les parties de La Baule-Escoublac exposées à la submersion marine ou à l'érosion côtière.[1] Il vaut servitude d'utilité publique et il est annexé au PLU.[2][3] Dans les zones bleues et violettes, une maison peut être construite ou agrandie si tous ses niveaux fonctionnels sont au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm, sans sous-sol, et si l'emprise au sol cumulée ne dépasse pas la moitié de la partie submersible du terrain (règlement du PPRL, p. 23, 27 et 30, vérifié le 28 octobre 2026).[1] Dans les zones rouges et orange, une maison ne s'agrandit qu'à la marge.
Le plan de prévention des risques littoraux
Le PPRL de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire couvre huit communes, dont La Baule-Escoublac. Il a été approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017, et annexé au PLU par arrêté du maire du 16 mai 2017.[1][3][4] Il prend en compte deux aléas de submersion : l'aléa de référence, « niveaux atteints par un événement de type Xynthia augmentés de 20 centimètres », et l'aléa à l'échéance 2100, augmenté de 60 centimètres « afin d'intégrer l'élévation possible du niveau de la mer » ; l'érosion est celle du recul estimé du trait de côte à l'horizon 2100 (règlement du PPRL, p. 5-6, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
D'après notre calcul sur les couches du Géoportail, l'enveloppe des zones de submersion couvre environ 114 ha de la commune, à plus de 90 % à l'ouest de la mairie, entre le port et le centre, surtout en zones UD et UD - SPR du PLU, et sur la plage ; l'enveloppe d'érosion, environ 16 ha, est presque entièrement sur la plage.[5][6] La commune a fait l'objet de huit arrêtés de catastrophe naturelle, dont trois pour « chocs mécaniques liés à l'action des vagues » : en janvier 2001, en février 2010 lors de Xynthia, et à l'hiver 2013-2014.[7]
| Zone | Couleur sur la carte | Ce qu'elle recouvre |
|---|---|---|
| Erc | Hachures vertes | Secteurs touchés par l'érosion côtière à l'horizon 2100 |
| BC | Orange | Bande de précaution derrière les ouvrages de protection ou les cordons dunaires, et secteurs exposés aux chocs des vagues |
| R | Rouge foncé | Aléa fort ou très fort pour Xynthia + 20 cm |
| r | Rouge clair | Secteurs non aménagés, aléa modéré ou faible pour Xynthia + 20 cm, champ d'expansion des submersions |
| b | Bleu clair | Secteurs déjà urbanisés, aléa modéré ou faible pour Xynthia + 20 cm |
| R100 | Quadrillé rouge foncé | Secteurs non aménagés, non submersibles pour Xynthia + 20 cm, aléa fort ou très fort pour Xynthia + 60 cm |
| B100 | Quadrillé bleu foncé | Secteurs urbanisés, non submersibles pour Xynthia + 20 cm, aléa fort ou très fort pour Xynthia + 60 cm |
| v100 | Quadrillé violet | Secteurs non submersibles pour Xynthia + 20 cm, aléa modéré ou faible pour Xynthia + 60 cm |
(règlement du PPRL, p. 6, vérifié le 28 octobre 2026) La zone d'une parcelle et la cote de référence de son secteur se lisent sur la carte réglementaire et l'annexe des niveaux marins du PPRL : nous les relevons pour chaque terrain. Quand l'érosion se superpose à une autre zone, ce sont ses règles qui s'imposent (règlement du PPRL, p. 8, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
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Construire ou agrandir une maison : les règles par zone
| Zone | Maison neuve | Extension d'une maison existante | Page |
|---|---|---|---|
| b, B100, v100 | Admise : tous les niveaux fonctionnels au-dessus de Xynthia + 60 cm, sous-sol interdit, emprise au sol cumulée au plus égale à 50 % de la partie submersible du terrain | La plus grande de deux surfaces : 30 % de l'emprise du bâtiment existant, ou ce qui porte l'emprise cumulée à 50 % de la partie submersible ; niveaux fonctionnels au-dessus de Xynthia + 60 cm, sauf impossibilité justifiée ; sous-sol interdit | 23, 27, 30 |
| R | Interdite | 25 m² d'emprise au sol au plus, sans logement supplémentaire ; une surélévation ne crée pas plus de 25 m² de surface de plancher ; espace refuge à créer si les niveaux ne peuvent pas être surélevés ; changement de destination ou reconstruction sans augmenter l'emprise au sol ni la surface de plancher | 8, 17 |
| BC | Interdite | Extension, y compris par surélévation, d'un logement de plain-pied pour créer un espace refuge, limitée à 25 m² de surface de plancher | 8, 16 |
| Erc | Interdite | Pas d'extension ; changement de destination ou reconstruction sans augmenter l'emprise, la surface de plancher ni les locaux à sommeil | 13-14 |
| r, R100 | Implantation de nouveaux enjeux « fortement » limitée : champ d'expansion des submersions | Selon le chapitre II du règlement | 19-22 |
(règlement du PPRL, p. 8 à 30, vérifié le 28 octobre 2026) Les annexes d'une maison existante, en zone bleue ou violette, entrent dans la même limite de 50 % ; une annexe transformée plus tard en logement doit voir son premier niveau rehaussé au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm (p. 27). En zone BC, une annexe neuve d'une maison existante est limitée à 9 m² d'emprise au sol ; en zone R, à 25 m² par projet, sans transformation ultérieure en logement (p. 11-12). Les valeurs maximales s'apprécient en cumulant les projets successifs (p. 7).[1]
- 1La mer et le terrain naturel : à La Baule, l'enveloppe de submersion du PPRL couvre surtout des terrains bas de l'ouest de la commune, entre le port et la mairie, et la plage.
- 2Les cotes de référence Xynthia + 20 cm et Xynthia + 60 cm, lues pour la parcelle sur les cartes du PPRL : les mesures de conception se calent en principe sur la seconde.
- 3Le premier niveau fonctionnel au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm ; les sous-sols sont interdits.
- 4La hauteur du PLU : mesurée depuis le terrain naturel rehaussé jusqu'à la cote Xynthia, dans la limite d'un mètre (7 m à l'égout en UD).
- 5Une clôture « transparente » : au moins les deux tiers de sa surface immergée par l'aléa Xynthia + 60 cm sont ajourés.
Schéma de principe : hauteurs d'eau choisies pour l'exemple. D'après le règlement du PPRL (p. 8, 23, 27 et 46 du règlement) et le règlement du PLU (p. 77).[1][8]
La hauteur du PLU. En zone UD, la hauteur « s'entend à partir du terrain naturel avant travaux à l'exception des zones concernées par le PPRL pour lesquelles le terrain naturel est rehaussé de la cote Xynthia + 20 ou +60 dans la limite maximum de 1 m » ; la règle vaut aussi dans le SPR (règlement du PLU, p. 77, vérifié le 28 octobre 2026). Et le PLU prévoit que les dispositions sur les matériaux, les ouvertures en toiture et les clôtures « ont vocation à être adaptées dans les zones du PPRL », ce qui « prévaut également sur le règlement du SPR » (règlement du PLU, p. 78, vérifié le 28 octobre 2026).[8]
Les mesures de conception imposées
Tout projet autorisé est conçu pour ne pas gêner l'écoulement, ne pas polluer et limiter la vulnérabilité, pour l'aléa Xynthia + 60 cm (règlement du PPRL, p. 38-39, vérifié le 28 octobre 2026) :[1]
- Pas de remblai, sauf le terre-plein des constructions, le raccordement au terrain naturel et, sur une même unité foncière, des mouvements de terre sans apport extérieur dans la limite de 400 m³ ; parkings et aires de stationnement au niveau du terrain naturel.
- Vide sanitaire ventilé, vidangeable ou conçu pour réduire la rétention d'eau, non transformable, accessible par une trappe de 0,60 × 0,60 m au moins.
- Réseaux : clapets anti-retour, électricité en pose descendante, prises, tableaux et coffrets hors d'eau ; équipements sensibles au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm.
- Matériaux non putrescibles et hydrofuges sous la cote ; menuiseries et volets peu vulnérables à l'eau ; portes de garage et volets roulants à commande manuelle.
- Piscine : margelles signalées par un marquage visible au-dessus de la cote ; clôtures « présentant une transparence hydraulique » : les deux tiers au moins de la surface immergée sont ajourés (règlement du PPRL, p. 27, 46, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
Le règlement prévoit que les plans d'aménagement intérieurs peuvent être exigés à l'appui de tout permis ou déclaration préalable dans les zones où les locaux à sommeil sont encadrés (règlement du PPRL, p. 7, vérifié le 28 octobre 2026).[1] Nous faisons figurer sur les plans et les coupes la cote de référence du secteur, le niveau du terrain et celui de chaque plancher.
Maisons existantes : les travaux imposés
Pour les biens existants dans les zones submersibles pour l'aléa Xynthia + 20 cm, le PPRL a rendu obligatoires, dans un délai de cinq ans à compter de son approbation, et par ordre de priorité (règlement du PPRL, p. 40-41, vérifié le 28 octobre 2026) :[1]
- en zones R et BC, un espace refuge dans chaque logement de plain-pied dont le premier niveau est sous la cote Xynthia + 20 cm : au moins 6 m² plus 1 m² par tranche entière de 25 m² de surface de plancher, plus de 1,80 m sous plafond, une ouverture de 1 × 1 m pour les secours (règlement du PPRL, p. 47, vérifié le 28 octobre 2026) ;
- la mise hors d'eau des coffrets et tableaux électriques, des chaudières, des cuves et des groupes électrogènes ;
- des batardeaux de moins de 80 cm sur les ouvrants situés sous la cote, quand la configuration s'y prête, avec capots amovibles et clapets anti-retour.
Ces travaux sont subventionnés pour les particuliers, résidence principale ou secondaire, à 40 % de leur montant, lui-même plafonné à 10 % de la valeur vénale du bien ; la demande se fait auprès de la DDTM avant les travaux, qui ne commencent qu'après la notification de la subvention (règlement du PPRL, p. 40, vérifié le 28 octobre 2026).[1] Un appartement en rez-de-chaussée dont les occupants peuvent rejoindre des parties communes surélevées est réputé disposer d'un espace refuge.[1]
À la vente ou à la location, le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire des risques du PPRL (règlement du PPRL, p. 7, vérifié le 28 octobre 2026).[1] La commune est aussi couverte par les programmes de prévention du littoral de CAP Atlantique.[9]
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Cas type : agrandir une maison en zone bleue, en UD
- PPRL, 30 % de l'emprise existante
- 45 m²
- PPRL, emprise cumulée à 50 % de la partie submersible
- 300 − 150 = 150 m²
- Extension admise par le PPRL : la plus grande des deux
- 150 m²
- PLU, emprise au sol de 35 % en UD
- 210 − 150 = 60 m²
- Extension possible : la règle la plus stricte
- 60 m² d'emprise au sol
Calcul de principe d'après le règlement du PPRL (p. 30) et l'article UD 9 du PLU (p. 76). Le plancher de l'extension se place au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm du secteur, sans sous-sol ; dans le SPR, le PVAP fixe en plus l'aspect et la hauteur.[1][8][10]
Questions fréquentes
Comment savoir si mon terrain est dans le PPRL ?
Peut-on faire un sous-sol ou un garage enterré ?
Non, dans toutes les zones du PPRL : la création de sous-sols, de parkings souterrains et les décaissements pour des parkings semi-enterrés sont interdits.[1]
Ma maison est en zone rouge : puis-je l'agrandir ?
Un peu : aucune maison neuve n'y est admise, et l'extension d'une maison existante se limite à 25 m² d'emprise au sol, sans logement supplémentaire ; par surélévation, elle n'ajoute pas plus de 25 m² de surface de plancher. Ses niveaux se placent au-dessus de la cote Xynthia + 60 cm, sauf impossibilité justifiée ; à défaut, l'extension doit créer un espace refuge (règlement du PPRL, p. 17, vérifié le 28 octobre 2026).[1]
Voir aussi
Maison dans la pinède (zone UD)
35 % d'emprise, 65 % de pleine terre, une bande constructible de 20 m et des arbres à garder : les règles de la zone UD.
Loi Littoral, hameaux et rivage
Bande des 100 m, espaces proches du rivage, hameaux sans extension : ce que la loi Littoral permet à La Baule, de la plage à Escoublac.
Extension
Déclaration jusqu'à 40 m² en zone urbaine, 20 m² en Ah et Nh ; emprise, pleine terre, deux volumes ajoutés au plus, SPR et PPRL.
Clôtures, portails, démolition
Toute clôture et toute démolition demandent une autorisation à La Baule : mur-bahut de 0,60 m, claire-voie, villas protégées.
Sources consultées (13)
- [1]Plan de prévention des risques littoraux de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire, règlement (version approuvée, juin 2016), annexé au PLU par l'arrêté du maire n° 109 du 16 mai 2017 (pages du règlement citées), approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017 ; pièce scannée, lue par reconnaissance de caractères. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]Code de l'environnement, article L562-4, version en vigueur depuis le 21 mai 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054116332. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]PLU de La Baule-Escoublac, pièce « procédure » : délibérations et suivi des procédures (approbation, modifications, mises à jour) et arrêté du maire n° 2026-040 du 15 janvier 2026 annexant le PVAP révisé, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]API Géorisques, plans de prévention des risques de la commune 44055 : « PPRL-Presqu'île guérandaise » (44DDTM20110018), zones v100, r et BC, fiche modifiée le 30 décembre 2024. georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/pprn?codeInsee=44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Géoportail de l'urbanisme, flux des servitudes d'utilité publique : AC4bis « PVAP du SPR de La Baule-Escoublac » (partition 214400558_SUP_44055_AC4bis), AC4, AC1 et PM1 intersectés avec la commune (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). data.geopf.fr/wfs/ows?SERVICE=WFS&VERSION=2.0.0&REQUEST=GetFeature&TYP…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription-surf, info-surf du document DU_44055 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93, commune de 2 657 ha). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]API Géorisques, arrêtés de catastrophe naturelle de la commune 44055 (8 arrêtés, 9 reconnaissances, dont 3 pour « chocs mécaniques liés à l'action des vagues » : 2001, 2010, 2013-2014). georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/catnat?code_insee=44055&page_size=100. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]PLU de La Baule-Escoublac, règlement écrit (pièce n° 4.3), pages du fichier PDF citées entre parenthèses, modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]API Géorisques, programmes d'actions de prévention des inondations de la commune 44055 : PAPI littoral de Cap Atlantique (2013) et PEP Littoral Cap Atlantique (2022). georisques.gouv.fr/api/v1/gaspar/papi?code_insee=44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]API Géorisques : zonage sismique (zone 3, modérée) et potentiel radon (classe 3) de la commune 44055. georisques.gouv.fr/api/v1/zonage_sismique?code_insee=44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [12]Code de l'urbanisme, article R462-7, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043840954. Consulté le 28 octobre 2026.
- [13]Code de l'urbanisme, article R462-6, version en vigueur depuis le 1er octobre 2007. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006820146. Consulté le 28 octobre 2026.
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