Travaux en copropriété à La Baule, sur le front de mer
Plus de la moitié des logements de La Baule sont des appartements, et le front de mer forme une seule façade sur la baie : le PVAP y règle balcons, garde-corps et pare-vues pour tout l'immeuble.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble demandent d'abord l'accord de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, puis l'autorisation d'urbanisme.[1][2] Sur le front de mer, le PVAP ajoute ses règles : balcons de 2 m de saillie au plus, fermeture des balcons et loggias interdite « par quelque dispositif que ce soit », garde-corps simples et non opaques, pare-vues en verre dépoli sans cadre métallique, et « dans le cas des copropriétés, les modifications apportées doivent s'inscrire dans le cadre d'un projet d'ensemble » (règlement du PVAP, p. 57, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
L'ordre des démarches
- Esquisse et descriptifavant l'ordre du jour
Assez précis pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause ; sur le front de mer, pensé pour toute la façade.
- Inscription à l'ordre du joursyndic
La demande est adressée au syndic pour la prochaine assemblée.
- Vote de l'assemblée généraleart. 25 ou 26
Majorité absolue pour des travaux d'un copropriétaire sur l'aspect extérieur ; double majorité pour s'approprier des parties communes.
- Dossier d'urbanismedéclaration ou permis
Le demandeur atteste être habilité à déposer ; dans le SPR, l'ABF donne son accord.
- Décision2 mois pour une déclaration dans le SPR
1 mois d'instruction, majoré d'un mois dans le site patrimonial remarquable.
D'après les fiches officielles sur les travaux en copropriété et le dépôt, et le code de l'urbanisme.[1][2][4][5]
Le front de mer dans le PVAP
« Le front bâti forme un ensemble exceptionnel, dont l'harmonie résulte de l'ordonnancement des volumes et de la cohérence des styles architecturaux » ; ses immeubles ont créé « une image homogène de la façade urbaine sur la mer » fondée sur le rythme des baies, les balcons filants et l'unité des garde-corps (règlement du PVAP, p. 55-56, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
| Élément | Règle | Page |
|---|---|---|
| Balcons | Saillie de 2 m au plus ; fermeture des balcons et loggias interdite ; aucune couvertine sur les nez de dalle | 57 |
| Garde-corps | Simplicité ; métal, verre ou aluminium thermolaqué de section proche de l'acier ; opacification interdite ; typologie d'origine exigible | 57 |
| Pare-vues | Verre dépoli sans cadre métallique ; opacification interdite | 57 |
| Bow-windows | Dans la saillie des balcons, un quart de la longueur de façade au plus par niveau | 57 |
| Façade côté mer | Alignement sur le nu extérieur des balcons, en plan vertical du premier au dernier étage ; peintures mates aux teintes des sables locaux | 56 |
| Hauteur | Celle portée au plan ; attique en recul de 5 m ; sans hauteur au plan, aucune surélévation | 55 |
| Climatisation | Pas d'appareil en saillie en façade ni sur les balcons ; en toiture, dissimulé derrière un coffre ajouré | 67 |
(règlement du PVAP, p. 55-58, 67, vérifié le 28 octobre 2026)[3] Le secteur 3 des Roches Rouges reprend les mêmes règles de balcons, garde-corps, bow-windows et pare-vues (règlement du PVAP, p. 58, vérifié le 28 octobre 2026).[3]
Changer ses garde-corps ou poser un pare-vue sur un seul balcon ne passe pas : le PVAP veut un projet pour tout l'immeuble, que l'assemblée générale adopte. Nous dessinons le modèle commun, puis chaque copropriétaire dépose sa déclaration sur cette base, ou le syndicat dépose pour l'ensemble.[3][2]
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Les projets courants
En 2023, la commune comptait 14 050 appartements, 58 % des logements.[6] Les projets les plus fréquents :
- Fenêtres et volets d'un autre modèle : assemblée générale, puis déclaration préalable ; dans le SPR, PVC interdit et traitement homogène de la façade exigible.[1][7][3]
- Ravalement : décision de l'assemblée, puis déclaration préalable, même à l'identique, dans le SPR.[8]
- Isolation par l'extérieur : projet d'ensemble, parement enduit ou bardage bois sur un tiers de la façade au plus, sans saillie sur les voisins.[9][3]
- Pompe à chaleur, climatisation : invisibles de l'espace public ; déclaration dans le SPR, où la dispense de 2026 ne joue pas.[10][3]
- Panneaux solaires sur un toit-terrasse : 0,50 m au plus au-dessus de l'acrotère, en « 5e façade » composée.[3]
En rez-de-chaussée, en zone de submersion. Le PPRL a imposé un espace refuge aux logements de plain-pied exposés en zones R et BC ; un appartement dont les occupants rejoignent des parties communes surélevées en dispose de fait.[11]
Questions fréquentes
Peut-on fermer sa loggia sur le front de mer ?
Non : le PVAP interdit la fermeture des balcons et loggias par quelque dispositif que ce soit, sur le front de mer et aux Roches Rouges.[3]
La mairie vérifie-t-elle l'accord de la copropriété ?
Voir aussi
Fenêtres, façade et toiture
Dans le SPR, même un ravalement à l'identique se déclare ; PVC interdit, châssis de toit de 0,80 × 1,00 m : les règles de La Baule.
Surélévation
Interdite sur une villa protégée, sans hauteur au plan sur le front de mer : où une surélévation reste possible à La Baule.
Site patrimonial remarquable (PVAP)
391 ha, trois secteurs, l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France : ce que le PVAP révisé change pour vos travaux.
Submersion marine et érosion (PPRL)
Cote Xynthia + 60 cm, pas de sous-sol, emprise limitée à 50 % de la partie submersible : ce que le PPRL impose, maison par maison.
Sources consultées (11)
- [1]service-public.fr, fiche F1107 « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement » (cite loi n° 65-557, art. 9, 25, 26, 42), vérifiée le 18 février 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1107. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]service-public.fr, fiche F35349 « Qui peut déposer une demande d'autorisation d'urbanisme ? » (cite C. urb. R*423-1, R*431-5 à R*431-12 ; loi n° 65-557, art. 25), vérifiée le 28 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35349. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article R423-24, version en vigueur depuis le 17 avril 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053903312. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]INSEE, dossier complet de la commune de La Baule-Escoublac (44055), tableaux LOG T1, LOG T2, LOG T3, LOG T8 et LOG T10, paru le 27 août 2026. insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F36762 « Changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte », vérifiée le 3 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36762. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]Code de l'urbanisme, article R*421-17-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2017. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034355380. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F37924 « Isolation thermique par l'extérieur : règles d'urbanisme », vérifiée le 25 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37924. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]Code de l'urbanisme, article R*421-13, version en vigueur depuis le 22 février 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561283. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]Plan de prévention des risques littoraux de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire, règlement (version approuvée, juin 2016), annexé au PLU par l'arrêté du maire n° 109 du 16 mai 2017 (pages du règlement citées), approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017 ; pièce scannée, lue par reconnaissance de caractères. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
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