La loi Littoral à La Baule : rivage, hameaux, zones A et N
Commune littorale, La Baule applique la loi Littoral : la ville peut se densifier, mais l'urbanisation ne s'étend qu'en continuité de l'agglomération, et les hameaux n'évoluent qu'à la marge.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
« L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. »[1] À La Baule, le PLU en tire une règle simple : dans les hameaux (zone UG) et les constructions isolées des zones agricole et naturelle (secteurs Ah et Nh), le règlement « n'autorise pas de constructibilité pouvant être qualifiée d'extension de l'urbanisation », et chaque permis, même d'extension, est examiné sous cet angle (règlement du PLU, p. 7, vérifié le 28 octobre 2026).[2] Une maison y reste agrandissable, dans des limites propres à chaque secteur : moins de 20 % d'emprise au sol supplémentaire au total en Ah ; en Nh, des extensions « limitées à 20 % d'emprise au sol maximum » et une emprise totale de 30 % au plus (règlement du PLU, p. 232, 242, 250, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Une commune littorale
Le chapitre du code de l'urbanisme consacré au littoral s'applique « dans les communes littorales » et vaut pour « toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, défrichements, plantations, aménagements, installations et travaux divers », y compris « l'établissement de clôtures ».[3][4] Il s'applique directement à chaque autorisation, en plus du PLU : le rapport de présentation rappelle que la compatibilité avec la directive territoriale d'aménagement (DTA) de l'estuaire de la Loire « ne le libère pas d'effectuer une application directe de la loi Littoral » (p. 112 de la pièce 1.2).[5]
| Règle du code | Ce qu'elle dit | À La Baule |
|---|---|---|
| Continuité (L121-8) | L'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages ; ailleurs, seulement dans des secteurs déjà urbanisés identifiés par le SCoT, sans étendre le périmètre bâti | Hameaux en zone UG, constructions isolées en Ah et Nh : aucune extension de l'urbanisation (PLU, p. 7) |
| Bande des 100 m (L121-16) | « En dehors des espaces urbanisés », constructions interdites sur 100 m à compter de la limite haute du rivage | Le front de mer est urbanisé ; la plage est en secteur Npl, le rivage en Nr |
| Espaces proches du rivage (L121-13) | Extension « limitée » de l'urbanisation, justifiée et motivée dans le PLU | Tracé dans la zone de transition entre le massif dunaire bâti et l'arrière-pays agricole (pièce 1.2, p. 113-114) |
| Espaces remarquables (L121-23) | Préservation des sites et paysages remarquables du littoral ; seuls des aménagements légers | L'estran de la plage Benoît et les îlots de la baie, en secteur Nr (pièce 1.2, p. 112 ; règlement, p. 241) |
| Boisements significatifs (L121-27) | Classement en espaces boisés des parcs et ensembles boisés les plus significatifs | La forêt d'Escoublac et d'autres boisements (pièce 1.2, p. 112) |
Code de l'urbanisme, versions en vigueur (base LEGI) ; PLU, règlement et pièce 1.2, lus le 28 octobre 2026.[1][6][7][8][9][10][2][5]
Maison dans un hameau ou en zone A et N
Hors de l'agglomération, la commune est surtout agricole et naturelle : d'après notre calcul, les zones A couvrent environ 36 % de la commune et les zones N environ 23 %, contre 40 % pour les zones urbaines.[11]
| Secteur | Ce qui est admis | Page |
|---|---|---|
| UG — hameaux constitués | Extensions et constructions nouvelles qui ne constituent pas, par leur volume, leur hauteur ou leur implantation, une extension de l'urbanisation ; aucune construction autre qu'une annexe dans les zones non aedificandi du plan ; emprise au sol de 20 % ; 4 m à l'égout et R+combles | 93-94, 99, 101 |
| Ah — constructions isolées en zone agricole | Entretien, rénovation, confortation et extensions des constructions existantes à l'approbation du PLU, à condition de créer moins de 20 % d'emprise au sol supplémentaire au total, en une ou plusieurs fois | 232 |
| Nh — constructions isolées destinées à l'habitation | Extensions en volume des constructions existantes à l'approbation du PLU, « limitées à 20 % d'emprise au sol maximum », en une ou plusieurs fois ; emprise au sol des constructions de 30 % au plus dans le secteur (N 9, p. 250) | 242, 250 |
| N et ses autres secteurs (sauf Nr) | Entretien, rénovation, confortation, et surface de plancher créée sans modifier le volume existant | 242 |
| A et Ap — zone agricole | Constructions agricoles, et logement de l'exploitant si sa présence permanente est nécessaire, en extension de l'agglomération sans rupture ; changement de destination des seuls bâtiments marqués d'une étoile | 230-231 |
(règlement du PLU, p. 93 à 101, 230 à 242, vérifié le 28 octobre 2026)
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Permis de construire
Hors des zones urbaines d'un PLU, le permis est exigé dès que les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.[12][13]
Le projet de modification n° 3 du PLU, examiné par l'autorité environnementale en 2022 et approuvé le 28 juillet 2023, prévoyait de reclasser en zone naturelle Nh « les trois secteurs de Côtres, Bel Air et Croix Brény », jusque-là en zone UG, sur 19,6 ha ; l'autorité relevait que « le zonage Nh n'autorise aucune construction nouvelle ».[14] Le zonage en vigueur se lit sur le plan.[15]
L'emprise existante à la date d'approbation du PLU sert de référence : nous la reconstituons avec les plans et le cadastre, puis nous vérifions que le projet ne modifie pas « de manière significative la morphologie et la configuration des lieux », le critère que le PLU applique à chaque permis (règlement du PLU, p. 7, vérifié le 28 octobre 2026).[2]
Le rivage, la plage et le sentier
Le PLU « s'applique sur l'ensemble du territoire de la commune, y compris en mer » (règlement du PLU, p. 4, vérifié le 28 octobre 2026). La zone N compte trois secteurs pour la mer et la plage : Npl, « la plage, entre la limite haute du rivage de la mer et le remblai » ; Nr, le rivage, « situé en espace remarquable au sens de la DTA de l'estuaire de la Loire et du SCOT de Cap Atlantique » ; Npo, le domaine public portuaire (règlement du PLU, p. 241, vérifié le 28 octobre 2026).[2] Dans les espaces remarquables, seuls des aménagements légers, dont la liste est fixée par décret, peuvent être implantés.[9]
La liste des servitudes du PLU comprend la servitude de passage des piétons sur le littoral (EL9).[16] La plage est aussi exposée à l'érosion : l'enveloppe « érosion côtière » du PPRL couvre surtout le secteur Npl, d'après notre calcul.[17] Voir le guide de la submersion marine.
Le SCoT. Le schéma de cohérence territoriale précise les modalités d'application de la loi et localise les villages, agglomérations et secteurs déjà urbanisés.[4] Celui de CAP Atlantique est en cours de révision, d'après la ville.[18]
Questions fréquentes
Peut-on construire une maison neuve dans un hameau ?
En zone UG, une construction nouvelle n'est admise que si elle ne constitue pas une extension de l'urbanisation au sens de la loi Littoral, hors des zones non aedificandi du plan ; en Nh, aucune construction nouvelle d'habitation n'est prévue, seulement l'extension limitée des maisons existantes.[2][14] C'est un examen au cas par cas, que nous faisons avant tout dossier.
La bande des 100 m s'applique-t-elle au front de mer ?
Une piscine dans un hameau est-elle une extension de l'urbanisation ?
Le PLU ne le dit pas en général : il demande d'analyser chaque projet. Une annexe ou une piscine sur un terrain déjà bâti, sans changer la configuration des lieux, est le cas le plus favorable ; nous vérifions la zone non aedificandi et l'emprise.[2]
Voir aussi
Extension
Déclaration jusqu'à 40 m² en zone urbaine, 20 m² en Ah et Nh ; emprise, pleine terre, deux volumes ajoutés au plus, SPR et PPRL.
Arbres, pinède et espaces boisés classés
Dans le SPR, chaque arbre compte ; hors SPR, espaces boisés classés et éléments de paysage : ce qu'il faut demander avant de couper.
Submersion marine et érosion (PPRL)
Cote Xynthia + 60 cm, pas de sous-sol, emprise limitée à 50 % de la partie submersible : ce que le PPRL impose, maison par maison.
Maison à Escoublac et au Guézy (zone UB)
Hors du SPR, le PLU fixe seul l'aspect : 40 % d'emprise, retrait de 5 m, deux volumes ajoutés au plus, clôtures à claire-voie.
Sources consultées (20)
- [1]Code de l'urbanisme, article L121-8, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667305. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]PLU de La Baule-Escoublac, règlement écrit (pièce n° 4.3), pages du fichier PDF citées entre parenthèses, modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article L121-1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210413. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article L121-3, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667309. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]PLU de La Baule-Escoublac, rapport de présentation, pièce 1.2 « état initial de l'environnement » : application de la loi Littoral et de la DTA (pages imprimées 112 à 114), dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]Code de l'urbanisme, article L121-16, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210453. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]Code de l'urbanisme, article L121-13, version en vigueur depuis le 1er août 2017. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033746340. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]Code de l'urbanisme, article L121-23, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210478. Consulté le 28 octobre 2026.
- [9]Code de l'urbanisme, article L121-24, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667328. Consulté le 28 octobre 2026.
- [10]Code de l'urbanisme, article L121-27, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210488. Consulté le 28 octobre 2026.
- [11]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription-surf, info-surf du document DU_44055 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93, commune de 2 657 ha). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_44055. Consulté le 28 octobre 2026.
- [12]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [13]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [14]PLU de La Baule-Escoublac, pièce « procédure » : délibérations et suivi des procédures (approbation, modifications, mises à jour) et arrêté du maire n° 2026-040 du 15 janvier 2026 annexant le PVAP révisé, dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [15]PLU de La Baule-Escoublac, plan de zonage de la commune (pièce 4.2.6, 1/8 800), légende des zones et des indices SPR1 à SPR3, modification n° 3 du 28 juillet 2023. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [16]PLU de La Baule-Escoublac, liste des servitudes d'utilité publique (pièce 5.4.2) : tableau (p. 2) et fiche AC1, monuments des communes voisines (p. 3), dossier du 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [17]Géoportail de l'urbanisme, flux des servitudes d'utilité publique : AC4bis « PVAP du SPR de La Baule-Escoublac » (partition 214400558_SUP_44055_AC4bis), AC4, AC1 et PM1 intersectés avec la commune (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). data.geopf.fr/wfs/ows?SERVICE=WFS&VERSION=2.0.0&REQUEST=GetFeature&TYP…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [18]Ville de La Baule-Escoublac, « Plan local d'urbanisme (PLU) » (modification n° 3 approuvée le 28 juillet 2023 ; révision du SCoT communautaire et concertation sur le SPR annoncées). labaule.fr/informations-services/urbanisme-et-habitat/urbanisme/plan-l…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [19]Site patrimonial remarquable de La Baule-Escoublac, règlement du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), « vu pour être annexé à la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025 » (pages du PDF citées), révision approuvée le 19 décembre 2025, annexée au PLU le 15 janvier 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [20]Plan de prévention des risques littoraux de la presqu'île guérandaise – Saint-Nazaire, règlement (version approuvée, juin 2016), annexé au PLU par l'arrêté du maire n° 109 du 16 mai 2017 (pages du règlement citées), approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, rectifié le 31 mars 2017 ; pièce scannée, lue par reconnaissance de caractères. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_44055/f89a964c3fa34d70f4a1d3cd4…. Consulté le 28 octobre 2026.
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